近年来，我市积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，取得良好成效。但在加强住房租赁市场监管过程中，仍缺乏有力的租房市场监管措施，“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在，租房者的权益经常得不到保障，市场乱象亟待解决。

       一、房地产租赁市场存在问题

     （一）租赁市场缺乏刚性法律制度。我国于1995年颁布了《城市房屋租赁管理办法》，旨在保护租赁双方的合法权益，规范租赁市场，并要求对房屋租赁实行登记备案。由于备案制度并不具有强制性，在实际的执行中该制度并没有得到有效的落实，绝大多数的出租房屋均没有进行备案登记；由于备案制度执行不力，导致房地产主管部门很难掌握整个住宅租赁市场的真实信息，给政府调控住房租赁市场，制定相关政策和贯彻落实带来较大的困难。

      （二）房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题。一是租赁市场秩序混乱，非法出租，擅自转租现象严重，由于房屋的出租能够带来丰厚的利润，各种类型房屋的非法出租、转租现象比比皆是；二是由于业主大多采用地下租赁的方式，加上转租、转让租赁权的现象，大多数房屋租赁合同条款简单、粗糙，除了租金等有关费用的支付及租赁期限的规定因物业不同而异外，对于出租人承租人双方的权利、义务大多不甚详尽，尤其对物业管理方面应提供何种服务及具体的收费标准，如公共部位管理费用的分摊等没有作出约定，极易滋生纠纷。加上租赁合同未经备案，发生纠纷后给处理带来困难。

     （三）房屋租赁市场管理存在诸多难点。一是依法租赁观念难以深入。多数人认为，房屋租赁只是出租人和承租人双方的事，用不着额外交一笔登记费用，接受房地产管理部门监督管理，办理租赁登记；二是违法租赁难处理。一部分业主为追求高额租金，逃避税费，既不向管理部申办租赁登记备案手续，也不签订租赁合同，缴纳税费。三是管理体制难理顺。由于房屋租赁市场的特殊性，管理涉及的部门比较多，房产、工商、公安、计生、税务机关等，政出多门，从某种角度讲，加重了房屋租赁当事人的经济负担，管理体制不统一，不利于监管和维护租赁市场持续健康发展。

     （四）租赁行业专业化程度不高。租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。

      二、加强房租赁市场监管的建议

     （一）加快出台支持住房租赁市场建设相关政策法规。一是建立商品房“承租者保护，承租者市民待遇”的制度。制定承租者保护制度，实行长期合同制度，规范住房租赁的操作规定；实行承租者市民待遇；二是建立鼓励私人和公司出租房屋的制度体系、制度合理的房屋出租税收制度，严禁不合理收费；建立简便、规范的房屋出租制度；鼓励开发公司向开发、持有并租赁转型，培育专业化、社会化的住房租赁公司，健全租房市场的监管；三是建立中介行业自净机制，建立民间信用信息系统，完善行业协会自律制度；健全信息披露制度，完善中介行业规则，建立严格的违法及违规惩处制度，完善监管体制；四是完善租赁市场的税收制度。确定科学、合理、规范住房租赁市场的税收制度或减免标准，包括涉及出租房屋的所得税、房产税或增值税。

     （二）适度扩大住房市场的供给量，合理调整非住宅房市场的供应类别和布局。我市住房市场的供给量仍有增长的空间，这种增长空间在很大程度上应该体现于住房的租赁市场。除了存量的公房租赁和政府或其它途径出资建设的为低收入家庭提供的廉租住房以外，鼓励和提倡社会和个人以出租经营房屋获得资本收益为目的，购买和投资房地产，繁荣发展市场化的房屋租赁形式，应该是可行的。

     （三）规范发展房地产中介服务。一是加快发展我市房地产中介市场。充分利用房地产中介机构的作用，成熟的中介机构能够促进房屋租赁市场的发展。积极支持开展房屋租赁代理、房屋租赁银行服务等业务的房地产中介机构和企业的发展。二是坚持扶优扶强的原则，培育一批信誉好、实力强的品牌中介机构；放手发展中小中介企业，增加中介服务网点，扩大市场信息容量，建立通畅的房屋租赁信息渠道，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

     （四）建立健全房屋租赁市场管理体系。一是要建立健全房屋租赁管理的体系，应确立房屋出租管理主管部门（房地产管理部门）的主导地位，其它部门协同管理的运行机制。要利用房地产交易信息系统，建立起一个由房地产、税务、公安等协同管理的平台。二是建议有条件的城市成立房屋租赁管理局，事业编制，政府授予一定的行政管理权限。同时要积极推行房屋租赁管理目标责任制和社会服务承诺制，简化办事程序，采取一站式窗口服务，积极、热情、高效地为市场主体服务，为经济服务，为基层服务，为群众服务。

来宾市住房和城乡建设委员会

2017年1月22日